Ortak Kullanım Alanları

Ortak kullanım alanları, kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde değerlendirilen bir konudur.

Apartmanın Hangi Bölümleri Ortak Kullanım Alanlarıdır ?

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Eğer ortak yerleri  belirleyen sözleşme veya ana sözleşmede hüküm yoksa  Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4’e bakılır. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler  Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4  gereğince her halde ortak yer sayılır:

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Ortak Kullanım Alanları Üzerinde Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir ?

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır. 

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Ortak Kullanım Alanlarında İnşaat ,Onarım  veya Tesis Yapılabilir mi ?

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. 

Kat maliklerinden biri , diğer kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayı ile ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapabilecektir.

Ortak Alan Giderlerine Kimler , Hangi Oranda Katılır ?

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Bazı durumlarda ortak yerlerin giderine katılma zorunluluğu yoktur.Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu madde 43’te şu şekilde belirtilmektedir: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Ortak Kullanım Alanlarından Kaynaklı Uyuşmazlıklar Nelerdir ve Hangi Yollar izlenmelidir ?

Ortak yerler kat maliklerinin 4/5’inin rızası alınmadan onarım, tesis, yenilik veya ilaveler yapılırsa ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesi için öncelikli olarak kat malikine hâksız işgal ile ilgili olarak ihtarname keşide edilmelidir. Kat malikine ihtarname ile verilen süre içerisinde kat maliki ortak yerde bulunan müdahalesine son vermez ve eski hale iadeyi gerçekleştirmezse haksız işgalin tespiti ile müdahalenin men’i davası açılabilecektir.

Apartmana ait ortak yerleri hâksiz işgal eden kat maliki , ortak yeri kiralayarak kira geliri elde etmekte ise geriye dönük 5 yıllık kira gelirinin diğer kat maliklerine ödenmesi amacıyla ecrimisil davası da açılabilmektedir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.Bu nedenle ortak yeri işgal eden kat maliki bu işgalden ötürü bir kazanç elde etmese dahi ecrimisil bedelini ödemek zorundadır.

Kat maiklerinin birinin ya da üçüncü kişinin ortak yere el atması durumunda her bir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakları vardır.

Ortak Kullanım Alanları İle İlgili Örnek İhtarname

                                     İHTARNAME

İHTAR EDEN   :

ADRES :

VEKİLİ :Av.

MUHATAP     :

ADRES           :

KONU              :  ……  Apartmanı ortak alanında yapılan esaslı değişikliğin  kaldırılarak eski hale getirilmesi talebine ilişkindir.

AÇIKLAMALAR   :   

…………..  adresinde bulunan ………..  Apartmanının ortak alanı olan sığınak bölümüne klimanızın dış ünitesini koymuş bulunmaktasınız.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4/1-a: “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar( …) kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.”     İlgili kanun maddesine göre sığınaklar apartmanların ortak alanlarıdır ve her kat maliki kendi arsa payı oranında maliktir.

KMK madde 19 /2-3: “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur .”      

Yukarıda izah edilen maddede gösteriyor ki ortak yerlerde değişiklik, onarım vs. yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5’ nin yazılı rızası gerekmektedir.Ancak hiçbir kat malikinin yazılı rızası olmadan ortak alana klimanız tarafınızca  konulmuştur.Apartman sığınağında  bulunan klima ünitesinin kaldırılmasını talep ederiz ,  menfi bir tavırda ise KMK madde 33’ e göre hakimin müdahalesi talep edilerek klima dış ünitesinin kaldırılıp uğranan zararın tazmini yoluna gidilecektir.

SONUÇ                             : İlgili adreste bulunan apartmanın sığınak alanında bulunan  değişikliğin     7 iş günü içerisinde kaldırılarak eski hale getirilmesini talep ederiz. Aksi halde tüm yasal yollara başvurulacağını  ihtaren bildiririz.. Saygılarımla tarafınıza arz ederim.

Sayın NOTER, üç  nüshadan  ibaret işbu ihtarnamenin muhataba tebliği, tebliğ şerhli nüshanın tarafımıza verilmesini rica ederim.

                                           

                                                                                            İHTAR EDEN VEKİLİ

                                                                                              Av.

Ortak Kullanım Alanları İle İlgili Örnek Dava Dilekçesi

KOCAELİ NÖBETÇİ  ASLİYE   HUKUK MAHKEMESİ ‘NE

DAVACI             :

ADRES :

VEKİLİ : Av.

DAVALI :

ADRES                       :

DAVA KONUSU : Müdahalenin men’i ve fazlaya ilişkin talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla ORTAK ALANIN İŞGALİ SEBEBİNE DAYALI ecrimisil talebimizden ibarettir.

DAVA DEĞERİ : Fazlaya ilişkin tüm dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik  ………   TL (Harca esas değer)

AÇIKLAMALAR :

Davalı , ………………….  adresinde bulunan, ……………  apartmanının ortak alanı olarak kabul edilen sığınaklarını ve kapıcı dairesini uzun yıllardır kullanılmaktadırlar. Müvekkillerce, bu fuzuli işgalin önlenebilmesi, ortadan kaldırılması için, davalılar defaten uyarılmışlardır. Uyarılar netice vermeyince, tarafımızca   ……….. tarihinde, ……. Apt. Yöneticiliği adına delil tespiti yapılması talep edilmiş; ………. Sulh Hukuk Mahkemesi’nce  ortak alanın işgal edildiği bizatihi tespit edilmiştir.

Binanın ortak alanı olan sığınak, Onaylı projede sığınak, …. m2’lik bir alana sahip olmasına rağmen; davalılar tarafından sığınak alanının ….. m2’lik bir kısmı fuzuli olarak işgal edildiğinden, mevcut halde sığınak ….. m2’lik bir alan ölçüsüne sahiptir. Davalı  bu … metrekarelik fark alanından kira geliri elde etmektedir. Sığınak, binanın bodrum katında yer almaktadır.

……….. Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliği’nce yapılan …….. D. İş sayılı delil tespiti kapsamında, binanın ortak alanı addedilen; kapıcı dairesi ve sığınağın projedekine aykırı olarak küçültülerek, bu yerlerin kendi alanlarına katıldığı, ortak alanları işgal ettiği ortaya çıkarılmıştır.

………………… adresinde bulunan ve tapunun ….  ada, ….. parsel numarasında kayıtlı ana taşınmazda fuzuli işgal uzun yıllardır varlığını sürdürmektedir. Ortak alanlar ciddi anlamda küçültülmüş, apartmanın bu alanları kullanabilme ihtimali neredeyse ortadan kalkmıştır.

“Kat maiklerinin birinin ya da üçüncü kişinin ortak yere el atması durumunda herbir kat malikinin hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteme hakları vardır…” (18. HD. 3.11.2003, 2003/6883-8521)

Tarafımızca, sürecin uzlaşılarak çözülebilmesi adına, öncelikli olarak, davalı taraflara ……….. Noterliği’nden  ………. yevmiye numarası ile, ……. tarihinde “ortak alanın işgali sebebine dayalı ecrimisil talebi ve ortak alandaki işgale son verilmesi talebi” konulu ihtarname keşide edilmiştir.

Uzun yıllardır süren işgale bir son verilmesi, davalılara defalarca ihtar edilmiştir; en nihayetinde tarafımızca söz konusu ihtarname keşide edilmiştir. Davalılar tarafından, fuzuli işgal halen daha sürdürülmektedir, fuzuli işgale son verileceğine ilişkin tarafımıza hiçbir olumlu geri dönüş olmamıştır, bu sebeplerden ötürü dosya kapsamında MÜDAHALENİN MEN’İNİ de isteme gereği hasıl olmuştur.

Yukarıda izahına çalışılan hususlar çerçevesinde, ilgili taşınmazlar 5 yılı aşkın süredir, ortak alan işgal edilir vaziyette, kiraya verilmektedir. Dava konusu ortak alanların geriye dönük 5 yıllık, ecrimisil bedelinin tarafımıza ödenmesi gerekmektedir.

HUKUKİ SEBEPLER: TMK,HMK, KMK, BK ve ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER:

1-Nüfus Kayıtları, (Celbi talep olunur.)

2-Tapu kayıtları (Celbi talep olunur.)

3-) Kadastral krokiler (Celbi talep olunur.)

4-)Bina yönetim planı

      5-) Tanık beyanları,

       6-) Keşif

7-) Bilirkişi incelemesi,

8)Yemin

9) Davalıya keşide edilen ihtarname

SONUÇ ve İSTEM   :Yukarıda açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kaydı kalmak kaydıyla ; davaya konu taşınmazdaki davalıların müdahalesinin men’i ile sonradan arttırılmak kaydı ile şimdilik ………………  TL ecrimisil bedelinin dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan  tahsiline karar verilmesi; yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini saygılarımla bilvekale talep ederim.     

     DAVACI VEKİLİ

                                                                                              Av.