Gayrimenkul hukuku içerisinde değerlendirilen “ecrimisil davaları”, TMK’da 995. Madde ‘iyi niyetli olmayan zilyet bakımından’ başlığı altında düzenlenmiştir.
Madde 995:
İyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Ecrimisil Nedir?
Haksız işgal tazminatı olarak da adlandırılan ecrimisil (ecr-i misil), bir taşınmaz malın, o taşınmazda tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan kişi ya da kişiler tarafından, taşınmaz malikinin rızası dışında kullanılması neticesinde talep edilebilecek tazminat türüdür.
Ecrimisil davaları genellikle, müdahalenin men’i davalarıyla kardeş dava olarak görülmektedir. Ecrimisil talebi ile beraber aynı davada, müdahalenin men’i de talep edilebilmektedir.
Haksız işgal tazminatı; mal sahibinin zarara uğrayıp uğramadığı veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın talep edilebilen tazminattır.
Ecrimisil Davası Şartları Nelerdir?
Haksız işgale verebileceğimiz durumlar;
- Malikin ya da maliklerin rızası dışında taşınmaz malın kullanılması,
- Malikin ya da maliklerin rızası olmaksızın taşınmaza bir yapı inşa edilmesi,
- Kiralanan taşınmaz/taşınmazlarda kira süresinin sona ermesine rağmen kira sözleşmesini yenilemeden kullanıma devam edilmesi,
- Tahsisli veya kamu hizmetinde kullanılmak üzere kiralanan bir mülkün işgal edilmesi ve sair edimler
olarak sıralanabilir.
Taşınmaz malikinin ecrimisil talep edebilmesi için, bu taşınmazın sahibinin rızası dışında, kötü niyetli kişi ya da kişilerce haksız olarak işgali gerekmektedir. Bu haksız işgal nedeni ile doğmuş bir zarar, kötü niyetli kişilerin eylemleri ile taşınmaz malikinin zararı arasında illiyet bağı mevcut olmalıdır.
Ecrimisil Sebebiyle Doğabilecek Zararlar Nelerdir?
Ecrimisil durumunda doğabilecek zararlar;
- Taşınmazın kullanımı nedeniyle, taşınmazda meydana gelen eskime, yıpranma, kullanıma bağlı oluşan hasarlar vs.
- Taşınmaz malikinin o taşınmazı kiraya vererek gelir elde etmesinin, yahut bizatihi kendisi kullanarak ikamet ihtiyacını karşılamasının önüne geçilmesi,
- Taşınmaz sahibinin uğradığı maddi zarar/ taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı karlar
genel hatlarıyla bu şekilde ifade edilebilir.
Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?
Ecrimisil davası, müdahalenin men’i ve tapu iptal tescil davaları ile beraber ikame edilebileceği gibi salt ecrimisil talebiyle de açılabilir. Ecrimisil davalarında bazı durumlarda ikircikli bir durum olduğu atlanmamalıdır. Bu intifadan men şartıdır.
Ecrimisil davası ikame edilecekken, intifadan men şartı, gayrimenkulu kullanan kişilerin o gayrimenkulde hak sahibi olmaları halinde tüketilmesi gereken bir şarttır. Bu şart sağlanmadan, ecrimisil davası açılamaz.
Ecrimisil davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür, eğer söz konusu durum, KMK’dan kaynaklanan bir alacaksa, bu halde görevli mahkemeler, Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Ecrimisil davaları, Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülmekte olup, yazılı yargılama usulüne tabidirler. Davada, karmaşık bir durum söz konusu değil ise, doğrudan ilk duruşmada dahi keşif kararı verilerek yerin değeri belirlenir.
Burada taşınmazın, kötüniyetli 3. Kişiler tarafından kullanıldığının ispatı noktasında bazen problemler yaşanmaktadır. Bu süreçte sorun yaşamamak adına, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak süreci hızlandırıp, daha başarılı neticeler elde etmeye yarar sağlayabilir.
Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Ecrimisil davalarında, dava açılış tarihinden geriye 5 yıllık döneme ait, ecrimisil bedeli talep edilebilmektedir.
Örneklendirmemiz gerekirse; gayrimenkuldeki haksız kullanım 2000 yılından bugüne sürüyor, farazi olarak davamızı, 2020 yılının nisan ayında ikame ettik diyelim ki, 2015 yılı nisan ayından sonrasına ait ecrimisil bedellerini talep edebiliriz, bu dönemden öncesinin talep edilmesi 5 yıllık zamanaşımı sebebiyle maalesef mümkün olmayacaktır.
Bu davalarda, hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için, işgalin öğrenildiği tarihten itibaren hemen dava açmak gerekmektedir.
Ecrimisil Dava Dilekçesi
KOCAELİ NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE,
DAVACILAR :
VEKİLİ : Av.ESMA ŞENGÜLER(Adres Antettedir.)
DAVALI :
DAVA KONUSU : Ecrimisil talebimizden ibarettir.
DAVA DEĞERİ : 3.000,00 TL (Harca esas değer)
AÇIKLAMALAR :
Müvekkillerim, davalı ile birlikte muris …….. mirasçısıdır. Müvekkillerim davalı ile birlikte aşağıda belirtilen gayrimenkulde mirasçı sıfatıyla hissedardırlar. Davalı söz konusu taşınmaz üzerinde 3/28 oranında pay sahibidir.
Muris ………… tarihinde vefat etmiştir. Muris ………. vefatı ile;
Kocaeli ili,İzmit ilçesi, …….. mahallesi hudutları dahilinde bulunan ve tapunun ……. ada, ……. parsel numarasında kayıtlı ana taşınmaz üzerine inşa edilen taşınmaz, taraflar ile dava dışı diğer mirasçılara intikal etmiştir.
Davalı ……….. davaya konu bu yukarıda saydığımız taşınmazları uzun yıllardır kiraya vererek gelir elde etmektedir. Davaya konu bu yukarıda sayılan taşınmaz murisin 2005 yılındaki vefatından sonra da şimdiye dek davalı tarafından kendi nam ve hesabına kullanılmaktadır. ……. ada ………parsel üzerinde ………. bina vardır.
Davalının kira gelirlerinden yararlandığı yerlerle ilgili olarak, geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedelinin tarafımıza ödenmesi gerekmektedir.
Davalı uzun yıllardan beri taşınmazların tümüne müdahalede bulunarak diğer hissedarların bu yerlerden faydalanmasına izin vermemiştir. Bu taşınmazlardan elde ettiği geliri de diğer mirasçılara payları oranında dağıtmamış; kendisi kullanmaktadır.
Müvekkillerimiz uzun süre davalıyı şifahi olarak uyarmış, bu uyarıya rağmen davalı taşınmazlar üzerindeki müdahalesine devam etmiş, taşınmazlardan elde ettiği gelirlerden hissesi oranında müvekkillerimize pay vermekten kaçınmıştır.
Davalının yukarıda bahsi geçen taşınmazları haksız kullanımı sebebi ile kira alacağımıza ilişkin ecrimisil bedelinin davalıdan için işbu davanın açılması zarureti doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER: TMK,HMK,BK ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER:
1-)Tapu kayıtlarının celbi(İzmit Tapu Sicil Müdürlüğü’nden )
2-)Nüfus Kayıtları,
3-) Kadastral krokilerin Kocaeli Kadastro Müdürlüğünden celbi
4-) Veraset İlamı,
5-) Emsal kira incelemeleri
6-) Tanık beyanları,
7-) Keşif
😎 Bilirkişi incelemesi,
9-)Yemin ve sair deliller.
SONUÇ ve İSTEM :Yukarıda açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kaydı kalmak kaydıyla ; şimdilik 3.000,00 TL ecrimisil bedelinin kiraya verilen taşınmazlar açısından dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini saygılarımla bilvekale talep ederim.
DAVACILAR VEKİLİ
Av. ESMA ŞENGÜLER
Ecrimisil Bedelinde Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Şeyler Nelerdir?
Ecrimisil bedelinde değeri belirlerken dikkate alınan etkenleri şu şekilde sıralamak mümkündür;
- Yüzölçümü
- Nitelik
- İmar durumu
- Verim (tarım arazilerinde)
- Altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu
- Ulaşım hizmetlerine, hastanelere, alışveriş merkezlerine, … yakınlık,
- Konum
- İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde elde edilecek gelir
- Taşınmazın rayiç değerinin tespiti
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Haksız işgal tazminatı hesaplanırken ilk olarak; “Ecrimisil Bedelinde Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Şeyler Nelerdir ?” başlığında belirttiğimiz taşınmazın kendi niteliğini belirten hallerden ve maddeler ve taşınmazın civarında bulunan kendisine benzer, yahut o bölgede bulunan taşınmazlardan da yararlanarak, emsal bedeller belirlenir.
Taşınmaz malikinin taşınmazdan sağlayacağı yarar hesaplanır. İşgalci, elde etmeyi ihmal ettiği gelirlerden de mesul olur.
Şöyle ki, ecrimisil hesabı yapılırken; haksız işgale konu olan taşınmaz bir meyve bahçesi ise işgalci meyvelerden herhangi bir gelir elde etmiş olmasa da elde edilebilecek olan gelirlerin tümü ecrimisil hesabına katılacaktır.
Tarım Arazilerinde Ecrimisil Nasıl Hesaplanır ?
Tarım arazilerinde haksız kullanım nedeniyle yapılacak değerlendirmelerde,
Ürün esasına göre bir talep varsa:
İlgili kurum ve kuruluşlardan resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, Hal Müdürlüğü’nden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Ecrimisil Davası Yargıtay Kararı
Yargıtay, 1. Hukuk Dairesi’nin 2014/16054 E. Ve 2015/87 K. Sayılı 12.1.2015 tarihli kararı çok güzel bir somut olayın tüm örneklerini içinde barındırmaktadır.
Aşağıda detayıyla sunulmuştur :
Yargıtay
1. Hukuk Dairesi
E.2014/16054
K.2015/87
T.12.1.2015
ECRİMİSİL HESAPLAMASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
YETERSİZ BİLİRKİŞİ RAPORU
ECRİMİSİL HESABI UZMANLIK GEREKTİREN BİR HUSUS OLUP, TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE UYGUN BİLİRKİŞİ MARİFETİYLE KEŞİF VE İNCELEME YAPILARAK VE TALEPLE BAĞLI KALINARAK HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI MİKTARI BELİRLENMELİDİR. HÜKME ESAS ALINAN BİLİRKİŞİ RAPORU DEĞERLENDİRİLDİĞİNDE, RAPORUN YETERLİ, AYRINTILI VE DENETLENEBİLİR NİTELİKTE OLMADIĞI AÇIKTIR.
6100/md.266
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hâkiminin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.
-KARAR-
Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı, kayden paydaşı olduğu 104 ada 71 parsel sayılı taşınmazın tamamının rızası dışında öteki paydaş olan davalı tarafından kullanıldığını ileri sürerek; 2004 ile 2008 yılları arası için 7.500,00 TL ecrimisilin tahsili isteğinde bulunmuştur.
Davalı, zamanaşımı itirazında bulunmuş, davanın esası bakımından ise taşınmazın bir bölümünü dava dışı İ. T.’den satın aldığını, geriye kalan bölümünü de babasının kendisine verdiğini, ancak kadastro tespiti sırasında yurtdışında bulunduğundan taşınmazın davacı ile kendisi adına paylı olarak tescil edildiğini, bu nedenle taşınmazı ekip biçtiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davanın reddine ilişkin olarak verilen kararın temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; ”… davalı, kadastrodan önceki nedenlere dayanarak taşınmazın tamamının kendisine ait olduğunu ileri sürmektedir. Şu durumda, mahkemece; davalının, davacının mülkiyet hakkını inkar ettiği, bu nedenle intifadan men koşulu aranmayacağı gözetilerek ecrimisilin bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi ve ortaya çıkacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istemin tümüyle reddi doğru görülmemiştir.” gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, mahkemece bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak, kayden davacı ile davalının ½ şer paylarla maliki olduğu tarla vasfındaki taşınmazın tamamının davalı paydaş tarafından kullanıldığı belirlenmek ve benimsenmek suretiyle ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalının bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Davalının öteki temyiz itirazlarına gelince;
Hemen belirtmek gerekir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Bu ilkeler ışığında hükme esas alınan bilirkişi raporu değerlendirildiğinde, raporun yeterli, ayrıntılı ve denetlenebilir nitelikte olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Şöyle ki; somut olayda buğday ürünü üzerinden ecrimisil hesabı yapılmış ise de; buğdayın dekara göre verim değeri ve yıllara göre birim fiyatı ile ilgili resmi veriler tarım müdürlüğünden getirtilmediği gibi, üretim giderleri bakımından da bir değerlendirmenin yapılmadığı görülmektedir.
Hal böyle olunca, mahkemece ecrimisil istenen yıllara göre buğday ürününün dekara göre verim ve birim fiyatlarının sorulması, getirtilecek resmi veriler esas alınarak buğday ürününden elde edilecek gelirin ve taşınmazın büyüklüğüne göre üretim giderlerinin hesaplanması, elde edilecek gelirden üretim giderleri düşülmek suretiyle net gelir miktarı üzerinden davacının payı oranında ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davalının temyiz itirazları belirtilen yönler itibariyle yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.1.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
AV. ESMA ŞENGÜLER İNALTAY
