Anayasamıza göre devlet ya da kamu tüzel kişileri kamu yararı koşuluyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kamulaştırmaya yetkilidir.
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek ya da tüzel kişilere ait özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi yoluyla gerçekleştirilir. Kamulaştırma işlemi doğrudan mal sahibinin izin ve rızasıyla yapılabilir; mal sahibinin rızası olmadığı koşullarda açılacak dava sonunda verilecek mahkeme kararı ile yerine getirilmektedir.
Kamulaştırma Türleri
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma usullerini genel hatları ile düzenlemiştir.
Kanunda olağan ve olağanüstü hallere ilişkin durumlarda usuller belirlenmiştir.
Rızaen Kamulaştırma
İsminden de anlaşılacağı gibi mal sahibinin rızasıyla gerçekleşen kamulaştırma türüdür. Kamulaştırılacak malın tapuya tescili işleminin, normal satış işlemi şeklinde gerçekleştirilir. Mal sahibi, malının kamulaştırılmasına razı olursa, ilgili tapu müdürlüğünde, satışa ilişkin resmi senet düzenlenir ve ilgili satış işlemi gerçekleştirilir.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma
İlgili usul, kanunun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Trampa, hukuki terminolojide, takas anlamına gelmektedir.
Madde 26 – Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.
Kanunun lafzından da açıkça anlaşılacağı gibi, resmi kurum, kamulaştırma karşılığında, kamulaştırılan yerin malikine, para yerine, taşınmaz vermeyi teklif edebilir, eğer kamulaştırma para ödenmesi yerine gayrimenkul takası şeklinde gerçekleşirse, trampa usulü uygulanmıştır.
Trampa usulünde, kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonu tarafından tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasında bir fark varsa, bu miktar idare tarafından, taşınmazı kamulaştırılma maksadı ile alınan kişiye ödenir. Ancak idarenin ödeyeceği fark bedeli, kamulaştırma bedelinin %25’inin üzerine çıkamaz.
Kısmen (ifrazen) kamulaştırma
Kanunun 12. maddesinde düzenlenen ilgili kamulaştırma çeşidine göre, bir gayrimenkulün tamamı değil, bir bölümü kamulaştırılmaktadır. İfrazen kamulaştırma, malikin rızası ile yapılacak ise rızaen kamulaştırma işlemi için gereken belgeler istenirken; hükmen yapılacak ise hükmen kamulaştırma işlemi için gerekli belgeler istenir. Kısmi kamulaştırmada, diğer kamulaştırma türlerinden farklı olarak, kadastro müdürlüğünün tertip ettiği tescil bildirimi istenmektedir.
Acele Kamulaştırma
Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (1)(2) (Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 md.)
Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır. Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.
Kamulaştırma Davası Ne Kadar Sürer?
Kamulaştırma davaları, diğer hukuk davalarına oranla daha hızlı sonuçlar veren davalardır. Yinelemek gerekirse, davaların süresi, yaşadığınız şehre, davanızın açıldığı adliyenin iş yoğunluğuna bağlı olarak değiştiğinden ortalama bir süre vermek doğru olmayacaktır.
Kamulaştırma Davalarında Vekalet Ücreti
Kamulaştırma davalarında, kanun değişikliğinden önceki zamanlarda, vekalet ücretleri nisbi olarak belirlenirken, an itibariyle avukatlık vekalet ücreri, AAÜT uyarınca maktu olarak belirlenmektedir.
Kamulaştırma Davaları Hangi Mahkemede Görülür?
Hukukumuzda Kamulaştırmasız El Atma olarak kavramı olarak kabul edilen uygulamalar, idarenin herhangi bir yasal dayanak bulunmaksızın taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufta bulunması şeklinde olabileceği gibi, idarece alınan bir kararla mülkiyet hakkının kullanılamaması, yahut kullanımının kısıtlanması şeklinde de olabilir.
Hukukumuzda, Fiili El Atma ve Hukuki El Atma terimleri, ilk defa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarih ve 2010/5-662 E., 2010/652K sayılı kararından sonra uygulamada kullanılmaya başlanmış,
Fiili El Atma ve Hukuki El Atma arasındaki fark nedir?
İdarenin, bir taşınmaza herhangi bir hukuki işleme tabi tutmaksızın fiilen el koyması şeklindeki eylemi, fiili el atmayı ifade eder. Bu eylem doğrudan idarenin haksız bir fiili niteliğindedir. Haksız fiil niteliğindeki bu eylem de kural olarak adli yargının görev alanına girmektedir. Burada görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesi olacaktır.
İdarenin taşınmaza hukuki el atma şeklindeki fiili, idari bir eylemi,işlemi ifade etmektedir. Hukuk sistemimizde idari bir eylem veya işleme ilişkin itirazlar kural olarak idari yargının görev alanına girmektedir. Bu nedenle uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme idare mahkemesi olacaktır.
Kamulaştırmasız El Atma Davası Nedir?
İdare çoğu zaman kamulaştırma işlemini usulüne uygun olarak tamamlamadan, adeta kamulaştırma yapılmış gibi taşınmaza el atmakta ve imar hizmetini fiilen başlatmaktadır.
Taşınmaz Maliki Böyle Bir Durumda Ne Yapabilir?
İdarenin kamulaştırmasız el atma işlemi ile karşı karşıya kalan kişi müdahalenin men’i veya bedel tespit davası açabilir.
- Müdahalenin Men’i Davası : Taşınmaz maliki, adli yargıda işbu davayı ikame edebilir, bu dava ile beraber ilgili idarenin, taşınmazı üzerindeki müdahalesinin sona ermesini talep edebilir.
- Bedel Tespit Davası : Taşınmaz malikinin, taşınmazın bedeli için dava ikame etmesidir. İşbu davada, mahkemece taşınmazın bedeli bilirkişiler tarafından tespit edilir.
Kamulaştırmasız El Atma Durumunda Uzlaşma Şartı
Kamulaştırma Kanunu, ilgili düzenlemeleri gereğince, öncelikle, idare taşınmazı kamulaştırmadan evvel, maliki uzlaşmaya davet eder. İdare, Kamulaştırma kararı alır ve Kıymet Takdir Komisyonu tarafından, taşınmazın bedeli tespit edilir. Bedel, tespit edildikten sonra, malike bildirilir, bedelin idare tarafından malike ödeneceği ve taşınmazın bu şartlar altında idareye devri talep edilir. Taşınmaz maliki bedeli kabul etmez yahut, tapuda gerekli devirlerin yapılması için işlemlere başlamazsa, rıza göstermezse bu halde uzlaşma sağlanamamış demektir ve uzlaşmazlık tutanağı ile beraber, taşınmazın bedelini tespit için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespit davası açılır.
Kamulaştırmasız El Atma Davasında Süreler
Kural olarak kamulaştırmasız el atma davası herhangi bir süreye tabi değildir. Taşınmazda hak sahibi olan herkes yargı yoluna her zaman başvurabilir.
Kamulaştırma Davalarında Avukatın Rolü
Kamulaştırma davaları, uzlaşma aşamasında vatandaşlar tarafından çözülemeyip, adli yargıya intikal ettiğinde, yahut idari yargıda bir dava açıldığında, dosya kapsamında verilecek raporlar ayrıntılı hususlar içerdiğinden, tüm hakların ve itirazların kullanılması sürelere tabi olduğundan, sürecin kamulaştırma hukukuna hakim bir avukat tarafından yürütülmesi daha avantajlı olacaktır.
