Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilen bir haktır. Gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı bu davayı yönlendirebilir.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa, hukuki terminolojide önalım hakkı manasını taşımaktadır. Kelime anlamını biraz açmak gerekirse, paylı mülkiyet halinde, ortak paydaşlardan biri payını bir 3. Kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu 3. Kişiye satılan söz konusu payı, öncelikli olarak satın almak hakkına sahip olurlar. Şufa hakkı 2 başlık altında incelenebilir. Bunlardan birincisi; kanundan doğan diğeri, sözleşmeden doğan şufa hakkıdır.
Kanundan doğan şufa hakkı; Önalım hakkı, taşınmazdaki payın 3. Kişiye satılması halinde, önalım hakkı sahibine tek taraflı beyan ile taşınmazın alıcısı olabilme hakkını veren yenilik doğurucu bir haktır. Kanundan doğan önalım (şufa) hakkı, mülkiyetin devrini engellememekte olup, yanlızca ortaklığa yabancı bir kişinin girmesine engel olabilmek için bir koruma duvarı olarak düşünülebilir. Yoksa, satışın, pay devrinin gerçekleşmesi önünde herhangi bir engel vasfını taşımaz.
Şufa hakkının bir diğer şekli ise, sözleşmeden doğan şufa hakkıdır.
- Taşınmaz malikinin, önalım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye dayanmaktadır.
- Sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanılabilmesi için, satış yahut şatışa eş değer bir tasarruf işlemi gerekir.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
- Paydaşlar arasında yapılan satışlar önalım hakkının kullanılamayacağı en bariz örneklerden birisini teşkil eder. Paydaşlarla ilgili istisnai bir hal ise, paydaşın payını sattıktan sonra tekrar geri alması halidir, bu halde paydaşa karşı da önalım hakkı kullanılabilir. Paydaşlar paylarını, hep beraber bir 3. Kişiye devrederlerse bu halde, şufa hakkı paydaşlar tarafından kullanılamaz.
- Paydaşlardan birisi, önalım hakkından feragat etmişse, bu halde hakkını kullanamaz. Önalım hakkından vazgeçme, resmi şekle tabi olup, tapu kütüğüne bu feragatin şerh düşülmesi gerekmektedir.
- Paydaşlar arasında, fiili taksim mevcutsa, örneğin bir tarladaki kullanım alanları belirlenmiş, şahıslara özgülenmişse, bu halde de şufa hakkı kullanılamaz.
- Bağışlama (Yargıtay İBK 27.03.1957 tarihli kararında, karı-koca,evlat,akrabaya yapılan devirler şeklen satış görünse dahi bağış kabul edilmiş ve önalım hakkının kullanımı engellenmiştir.), trampa, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde şufa hakkı kullanılamaz.
- Cebri artırmayla satışlarda, payın şirkete sermaye olarak konulması halinde, elbirliği mülkiyetine bağlı taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?
Şufa hakkının kanundan doğan kullanım sürelerinin aşılmış olması halinde, doğal bir engellenme durumu meydana gelmektedir.
Paydaşlardan birinin bu hakkı kullanmaktan feragati halinde de yine şufa hakkının engellenmesi durumu söz konusu olacaktır.
Şufa (Önalım) Hakkında Kullanma Süresi Var Mıdır ?
Şufa hakkını kullanma süresi, kanun tarafından 2 tip süreye bağlanmıştır. Bunlar 3 aylık ve 2 yıllık süreler halinde kanunda düzenlenmiştir.
Paydaşların hiçbir süre olmadan istedikleri her zaman dava açabilmeleri, gayrimenkulü edinen kişiyi şüphesiz ki zor duruma düşürecektir. Kanun bu durumun önüne geçmek maksadı ile, süreleri hak düşürücü süre olarak belirlemiştir.
Gayrimenkulün alıcısı, gayrimenkul üzerindeki şufa hakkı (önalım hakkı) sahibi diğer paydaşlara, satışın meydana geldiğini, noter aracılığıyla bildirirse, satışın bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkı sahibi paydaş / paydaşlar şufa davasını ikame etmelidir.
Eğer, bu ihtarat noter kanalıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davası ikame edilmelidir.
Bu süreler geçtikten sonra, şufa davasının açılması artık mümkün olmayacaktır. Bir diğer alternatif olarak, artık bu gayrimenkulü satın alan kişi yahut devrettiği kişilere karşı izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ikame edilebilir.
İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı
Taşınmazı alan 3.kişiye ‘Önalım Hakkı’ davası açılabilir, tabi yukarıda bahsini ettiğimiz süreler halen daha geçmediyse bu dava açılabilir. Bu esnada, süregiden izale-i şuyu davasına şufa hakkına ilişkin davanın açıldığı esas ve mahkeme bildirilmeli, akabinde sulh hukuk mahkemesi tarafından bu dosyanın bitişi bekletici mesele yapılmalıdır.
Şufa (Önalım) Davası Ne Kadar Sürer ?
Önalım davası yapısı itibariyle karmaşık bir vaziyete sahip olmayıp, sürelerin hangi tarihten itibaren işlemeye başladığı, davanın nasıl ikame edilmesi gerektiği, mahkemelerin işleme prensipleri sebebiyle ve bu davanın süre bakımından kısıtlı zaman tanımış olması sebebiyle, telafisi zor sonuçlar doğurarak, geri dönüşü olmaması sebebiyle muhakkak gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat ile çalışılması gerekmektedir. Tecrübeli ve profesyonel bir gayrimenkul avukatı süreç bazında size yardımcı olacak, yapılacak işlemleri adım adım takip edecek ve süreçten maksimum fayda ile çıkmanıza yardımcı olacaktır.
Şufa Davasında Bedel Tespiti Nasıl Yapılır ?
Paydaş ile 3. kişi arasında yapılan satım sözleşmesinde; tapuda satış bedeli taşınmazın reel değerinden yüksek gösterilmişse; önalım davasında davacı taraf, bedelde muvazaa iddiasında bulunabilecektir.
Davacı; bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamaz ise, tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu harç masraflarını ödemek durumunda kalacaktır.
Paydaş ile 3. kişi arasında yapılan satım sözleşmesinde; tapuda satış bedeli, taşınmazın reel değerinden düşük gösterilmişse; önalım davasında davalı taraf, bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Çünkü; Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları gereği, kimse kendi muvazaasına dayanamaz. Yargıtay’ın 1997 tarihli şuf’a davalarına özgü bu doğrultuda kararları vardır. Fakat bu durumda; tapuda satış bedelini bizzat düşük gösterdiklerini iddia eden davalıya; iddiasını, tapu senedine eş bir belge ile kanıtlama imkânı da tanınmıştır.
Dosya kapsamında, keşif, bilirkişi incelemesi, yapılır, belediyeden emsal bedel araştırması talep edilebilir, tanık ifadelerine başvurulabilir, banka kayıtları delil olarak sunulabilir.
Şufa Davası Kime Açılır?
TMK.m.732’de de ifade edildiği üzere, Şufa hakkı paydaşlar tarafından kullanılarak, taşınmazda pay edinen 3. Kişiye karşı açılır. Taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamazlar.
Tüm paydaşlar şufa hakkını kullanmak için dava açarlarsa hisseler nasıl bölünür?
Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanmak için başvurusu halinde, küçük – büyük hisse ayrımına gidilmeksizin, şahısların hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
Şufa (Önalım) Davalarında Hangi Mahkemeler Görevlidir ?
Şufa davalarında görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir.
Av. Esma Şengüler
