Şufa(Önalım) Hakkı Sebebiyle Tapu İptali Ve Tescili Davaları Nedir?

0
13

Önalım hakkı, kanun veya sözleşmeden doğan ve hak sahibine tek taraflı irade beyanıyla satılması söz konusu olan şeyin kendisine kararlaştırılan bedelden verilmesini talep etmesine imkân sağlayan bir haktır. Bu hak yenilik doğuran bir haktır.

Yargıtay 14. H.D’nin, 2.10.2014 tarihli ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. sayılı kararına göre:

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı; yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye ayrılır:

Yasal önalım hakkı TMK’nın 732. MaddesindePaylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.şeklinde düzenlenmiştir. Kısacası paylı mülkiyet halinde paydaşların satılan pay üzerinde öncelikli alım hakkı olmasına yasal önalım hakkı denir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise hem TMK’da hem de TBK’da düzenlenmiştir. TMK’nın 735. MaddesindeTapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.şeklinde düzenlenmiştir.

Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır. Davada önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi tapuda gösterilen bedeli mahkemeye yatırarak söz konusu şeyin kendi adına tescil edilmesini talep eder. Diğer taraflar hak sahibinin bu hakkını kullanmasını önlemek için tapuda bedelini yüksek gösterebilir. Bu durumda hak sahibi her çeşit kanıtla bu muvazaa iddiasını ispatlayabilir.

Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

Önalım hakkı, kişi kendi payını 3. bir kişiye geçerli olarak sattıktan sonra 2 yıl içinde kullanması gereken bir haktır. Bazı durumlarda ise kullanılamaz;

  • Paydaşlardan birinin payı icra yoluyla satılıyorsa diğer paydaşlar bu durumda önalım hakkını kullanamazlar.
  • Önalım hakkı oluşturan bir taşınmaz pay sahipleri tarafından özel olarak bölünürse ve her pay sahibi payını kullanıyorsa bu durumda paydaşlardan biri kendi payını 3. Bir kişiye satmak isterse diğer paydaşların önalım hakkı doğmaz.
  • Pay devrine hile, korkutma veya gabin sebep olursa ve ilgili paydaş bununla ilgili dava açarsa diğer paydaşlar önalım davası açamazlar.
  • Payın hibe veya takas edilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bu durumda bir muvazaa olduğu tespit edilirse önalım davası açılabilir.
  • Aynı zamanda, aynı hukuki işlem işe pay satın alanlar birbirlerine önalım davası açamazlar.
  • Paydaşlardan biri kendi payını başka bir paydaşa satarsa diğer paydaşların bu durumda önalım hakkı bulunmaz.
  • Paydaşlık sıfatı dava sırasında kalkarsa önalım davası reddedilir.
  • Satış vaadi sözleşmesiyle payı devralan kişiye karşı önalım davası açılamaz.
  • Elbirliğiyle mülkiyette önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa Davası Nasıl Düşer?

Önalım hakkı için belirli süreler vardır. Paydaşların herhangi bir zamanda dava açarak söz konusu payı satın alan kişiyi zor durumda bırakmalarının önüne geçmek için bu hak süreye bağlanmıştır.

3. kişi önalım hakkı oluşturan taşınmazın satışını noter aracılığıyla bildirdikten sonra önalım hakkı sahibi olan paydaşlar bu bildirimden itibaren 3 ay içerisinde önalım davasını açmak zorundadır. Aksi halde bu haklarını kaybedeler.

Satış bildirilmediyse herhalde satışın gerçekleşmesinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım davasının açılması gerekir. Aksi halde bu durumda da önalım hakkı kayba uğrar.

Önalım hakkının kullanma süresi olarak belirlenen bu iki süre hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra önalım davası açılamaz.

Şufa Hakkı Nasıl Ortadan Kalkar?

Sözleşmeden doğan önalım hakkında; hakkın kullanma şartları, paydaşların hakları ile aynıdır. Tek farkı bu hakkın doğması için şerh düşüldüğü tarihten 10 yıl sonra bu hak kendiliğinden ortadan kalkmasıdır.

Aynı zamanda hak sahibi olan paydaş, kendi önalım hakkından feragat edebilir. Genel nitelikteki bir feragatte, bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde geçersiz olur. Örneğin adi yazılı bir şekilde yapılması herhangi bir hukuki sonuç ortaya çıkartmaz.

Belirli bir satışta önalım hakkından feragatte ise adi yazılı şekil geçerli olur. Bir satışta feragat eden pay sahibi aynı pay tekrar satıldığında önceden feragat ettiği önalım hakkını yeniden kullanabilir. Bunda bir mani yoktur.

Şufa Davasında Tanık Dinlenir Mi?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi satış bedeli konusunda muvazaa varsa önalım hakkı sahibi paydaş muvazaayı her çeşit kanıtla ispatlayabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 26.09.2012 tarihli 2012/14-422 E., 2021/618 K. sayılı kararına göre;

Muvazaa iddiasında bulunan muvazaalı olduğunu ileri sürdüğü sözleşmenin tarafı değil ise, muvazaayı her türlü delil ile kanıtlayabilir.

Bu durumda önalım hakkı sahibi paydaş muvazaa iddiasını kanıtlayabilmek için davada tanık dinletilmesini isteyebilir.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here