Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse; kiraya veren kişi tarafından 1 yıl içerisinde 2 sefer yazılı ihtar yapılması halinde ; kira döneminin bitiminde başkaca bir ihtar çekmeye gerek olmaksızın, kira döneminin bitiminde tahliye davası açılabilir.
***2 haklı ihtara dayanan dava için gereken şartlar şunlardır:
+ 2 haklı ihtar 1 kira dönemi içerisinde yapılmış olmalıdır,
+ İhtarın yazılı olarak yapılmış olması şarttır. Fakat ihtarname için özel bir şekil şartı aranmaz. Noterden yapılabileceği gibi, mektup veya telgraf yoluyla da yapılabilir.
İhtarın haklı ihtar olarak anılabilmesi için;
1.Kiracının ödemediği kiraların hangi aylara ait olduğunun açık olarak belirtilmesi gerekir.
2.İhtarnamenin kiracı tarafından tebliğ alınmasından evvel, kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekir.
3.Gönderilecek 2 ayrı ihtarnamenin 1 kira dönemi içerisinde ayrı ayrı aylara ait kira bedellerine ilişkin olması gerekir.
İhtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması (ödeme vaktinin gelmiş olması) gerekir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Söz konusu dava, gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Bu süre geçirildiği takdirde veya kira döneminin bitiminden sonraki ilk kira parası ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin alınırsa , kiralayan yeni kira dönemine kadar dava açamaz.
TAHLİYE DAVASI AÇILABİLECEK HALLER
A)Kiracının,Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki İhtara Dayanan Tahliye Davası:
B)Gayrimenkulü İktisap Eden Şahsın Mesken Sebebiyle veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası:
Gayrimenkulü, TMK hükümlerine göre iktisap eden kimse; kendisi veya eşi ya da çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak veya yine kendisi veya eşi ya da çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası amacıyla işyeri olarak kullanmaya ihtiyacı varsa; iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıyı durumdan haberdar etmek ve iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.
C)Kiracının veya Eşinin Aynı Şehir veya Belediye Sınırları İçinde Oturabileceği Meskeninin Bulunması Halinde Tahliye Davası:
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde meskeni olmalıdır.
2) Bu mesken ,kullanmaya elverişli olmalıdır.Burada aranan husus; meskenin kiracının sosyal ve aile durumuna göre oturabileceği bir yer olması ve aynı zamanda kendisinin veya eşinin sağlık durumunun adı geçen meskende oturmaya elverişli olmasıdır.
3) Adı geçen mesken kiracının veya eşinin üzerine tapuda kayıtlı olmalıdır.
4) Tahliye davası açan ,kiracısına karşı 6570 sayılı kanunun 7. maddesinin son fıkrasına dayanarak tahliye isteğinde bulunmayacağını taahhüt etmemiş olmalıdır.
D)Kiralayanın kiralananı yeniden inşa ya da esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davası :
1) Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar maksadıyla esaslı suretle tamir olunması
2) Yapılacak çalışma esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün bulunmadığının fennen anlaşılması
3) Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekir.
E)Yeniden İnşa Veya İmar Amacıyla Esaslı Tamir, Tevsi, Tadil Hallerinde Tahliye Davası
Kiralanan gayrimenkulün yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı tamir, tevsi, tadil hallerinde içerisinde ikamet etmenin veya çalışmanın mümkün olmadığı durumlarda , kiralayan bu durum dolayısı ile tahliye davası açabilir. Bu davanın açılabilmesi için; kiralayanın İnşaat Ruhsatını almış olması, inşaat projesi ve planlarını hazırlayıp ilgili makamlardan onaylatmış olması gerekir.
6570 sayılı kanuna göre yapılan bu tahliye kesin tahliye niteliğindedir. Fakat gayrimenkulün tadilat , tamirat vb.. işlemlerden sonra tekrar kiraya verilmesi halinde , önceki kiracının öncelik hakkı vardır.
Eski kiracının bu hakkını, kiralayanın kendisine yapacağı bildirimden itibaren 1 ay içerisinde kullanması gerekir.
Kiracının bu hakkı kendisine bildirilip , tercihini yapması sağlanmadıkça, gayrimenkul 3 yıl boyunca başkasına kiraya verilemez.
Davadan önce Kiracıya İhtarname Göndermek Gerekir Mi
İhtarname göndermek gerekli değildir, bildirim yeterlidir. İhtarname gönderilmemişse dava kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin bitmesinden önce kiracıya bu konuda ihtarname gönderilmişse, 1 aylık süre geçse dahi , gelecek kira dönemine kadar dava açılabilir.
Kira sözleşmesinin bitim tarihini takip eden 1 ay içerisinde gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Dava görülürken; davacının yeniden inşaat yapma ihtiyacının bulunup bulunmadığı, bu konuda gerekli izinlerin alınıp alınmadığına bakılır.
F)Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Boşaltma
Kiracı , belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazı ile bildirmiş fakat boşaltmıyorsa , kiralayan ,İcra dairesine müracaat ederek tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye taahhüdü , taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir madde olarak yazıldı ise geçersizdir. Kiralanan gayrimenkule girilmeden önce verilen tahliye taahhütnamesi de geçersizdir.
Tahliye taahhüdü, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinden ayrı bir kağıda yazılmış olsa dahi , kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa yine geçersiz olacaktır.Zira; bu durumda kiracının mesken bulamama halinde, sıkıntı içerisinde her türlü talebe rıza gösterecek halde olduğu düşünülür.
Tahliye Taahhütleri:
Geçerli bir tahliye taahhüdü olabilmesi için aranan şartlar şunlardır:
+ Yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması,
+ Bizzat kiracı tarafından,kira dönemi içinde verilmesi,
+ İlk kira döneminden sonra verilmesi,
+ Kiracının kiralananın içindeyken verdiği tahliye taahhüdü geçerlidir.
+Şarta bağlı tahliye taahhütnamesi yapılabilir. Şart gerçekleştiği takdirde hüküm doğurur.
Kiralayan Tahliye Taahhütnamesi İle ne Yapabilir?
İcra dairesine başvurarak İcra iflas Kanunu 272. maddesi gereğince taahhüt dolayısı ile tahliye emri göndertebilir. Gönderilen bu tahliye emrinde kiracıya , tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içerisinde mecuru (kiralananı) tahliye ve teslim etmesi , kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa 7 gün içerisinde dilekçe ile veya sözlü olarak İcra Dairesine bildirmesi, süresi içerisinde itiraz etmez veya taşınmazı tahliye etmezse , icra yoluyla çıkarılacağı , yaptığı itiraz kaldırıldığı takdirde, İcra İflas Kanunu 273. maddesi gereğince kiralananın zorla tahliye edileceği ihtar olunur.
Kiralayan isterse gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk mahkemesine taahhüt nedeniyle tahliye davası açar. Açılacak davanın taahhüt tarihini takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekir.
